Що сталося в цій стабільній та успішній країні? Зростання процентних ставок призвело до виявлення багатьох проблем у сфері іпотек.
Десятки трильйонів доларів лежать в основі фінактивів житлових позик, а ринки іпотек лишаються пронизані багатьма проблемами. Вони стали помітні чіткіше завдяки зростанню ставок за процентами в останні півтора року.
Американські покупці давно вже використовують 30-річні іпотечні кредити з можливістю передчасно погасити заборгованість. Надаються вони федеральним урядом країни, який непрямо гарантує цінні папери за іпотекою, що продають інвесторам. В середньому 30-річна ставка складає більш ніж 7,2%. З 2001 року це найвищий показник. Виходить ті, хто позичав, коли ставка становила 2,7% (мова про початок 2021 року), забезпечив собі угоду на все життя, бо ціни зросли мінімум на третину.
Але проблема в тому, що ринок житла, фактично, системою знищено. Зараз в країні угода з продажу будинку майже така ж рідкісна, як за часи карантину через пандемію.
Покупці конкурують за менший запас нових будівель, показники продажів яких майже на ⅓ вищі тогорічних. Ціни ж на житло, знизившись ненадовго, знову сягають історичних максимумів.
В той час, коли Америка показала приклад того, як втручання держави може зіпсувати ринок загалом, системи інших країн показують, яку загрозу перевищені ставки ставлять для певних домогосподарств.
Позичальники Британії стабільно фіксують ставку за процентами на кілька років. Виходить, що проти позичальників, які рефінансують дешеві кредити, в постійному русі крутиться «гвинт».
Експерти впевнені, що 2 000 000 з них до закінчення 2026 року зіткнуться зі збільшенням річних платежів за іпотекою на 4570 доларів США (3600 фунтів стерлінгів). А це понад 10% середнього доходу більшості домогосподарств.
Схожа ситуація й у Швеції. Тут практично 90% кредитів видано на фіксований період (2 роки чи менше).
В Новій Зеландії тільки за сплатою процентів витрати можуть перебільшити ⅕ від доходу домогосподарств, що оформлюють позики.
При цьому зрозуміло, що ніхто не змушував брати в борг доволі забезпечених в фінансовому плані власників житла.
У Данії при покупці житла можна брати позику на 30 років за фіксованою ставкою. Іпотеку дозволено виплачувати достроково. Приблизно ½ позичальників обирають строк на три десятиліття.
При цьому продавець має право зупинити іпотеку, викупивши предмет договору за ринковою вартістю, що знижується, коли збільшуються ставки. Також є право передачі іпотеки новим власникам будинку. В результаті динамізм збільшено: операції з житлом втратили лише 6% популярності у порівнянні з попереднім роком в Америці.
І жодних гарантій держава не дає. Роль американських «Фанні та Фредді» в Данії відведена іпотечним висококапіталізованим банкам.
Зазначимо й підводи: банки, що фінансують іпотеки, від збитків захищені правилами, що для кредиторів є вельми сприятливими (перш за все мова про бар’єри для визнання банкрутства та швидкі процедури зі стягнення майна, переданого в заставу). Іншим країнам вивчити приклад Данії не завадило б.
Також рекомендуємо до прочитання матеріал Тисячі євро тепер можуть зекономити покупці житла у Польщі