Щоб не стати власником нерухомості з проблемами, варто знати, що саме перевіряти в документах, які даються на ознайомлення. Складність в тому, що заздалегідь точний їх перелік визначити неможливо.
Залежить «пакет» від особливостей та типу нерухомості, загальних та індивідуальних ситуацій з власником, від стану майна.
Щоб максимально спростити сприйняття доволі складної інформації, ми розглянемо конкретні ситуації, що можуть статися при купівлі нерухомості. За допомоги таких прикладів буде простіше зрозуміти, на чому акцентувати свою увагу
Хто власник?
Перш за треба з’ясувати, хто є власником нерухомості. Дізнатися це можна за допомоги документів про право власності. Для продавця навряд буде проблемою надати їх, тож треба просто попросити його зробити це.
Право власності підтверджують посвідчені нотаріально:
- договір спадкування або про поділ спадкового майна, купівлі-продажу, дарування, міни;
- свідоцтво про право власності;
- свідоцтво про право на спадщину;
- свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя.
Вивчання правовстановлюючих документів має супроводжуватися перевіркою відомостей відносно власника в Держреєстрі прав на нерухоме майно.
Довідка. При наявності електронного підпису, можна на сайті Мін’юсту самостійно отримати таку довідку.
В разі, коли власником нерухомості є неповнолітній або недієздатний, додатково має бути дозвіл органів опіки та піклування на здійснення відчуження.
Про співвласників не забудьте. Перевірити їх наявність/відсутність можна за допомоги виписки з Реєстру тергромади про зареєстрованих в житловому приміщенні осіб або за допомоги довідки про склад сім’ї.
Це важливі документи. Бо вони дають змогу точно дізнатися, хто в оселі зареєстрований, а також чи мешкають там недієздатні особи або діти. Не нехтуйте ними, щоб не було неприємностей.
Якщо в планах купити частину нерухомого об’єкта, треба переконатися, що власники інших частин скористатися своїм правом на купівлю цієї частини не мають наміру. Для цього продавець має прикласти до інших документів завірену нотаріусом заяву-відмову власників спільної часткової власності. Якщо нерухомість купляли в шлюбі, обидва з подружжя мають на неї права. Тож один, той на кого оформлені документи, є продавцем, а другий чи друга підтверджують згоду на продаж квартири, подаючи відповідну заяву (завірену нотаріально).
Якщо нерухомість купувалась у шлюбі, а продається після розлучення, така згода також потрібна.
Лише коли нерухомість перейшла у спадок, за договором дарування, у порядку приватизації та були придбана до укладення шлюбу згода іншого з подружжя не потрібна.
Обов’язкова перевірка
Нерухомість можна самостійно перевірити в відкритих джерелах. Треба вивчити реєстри на наявність заборон, арештів, іпотек, судових розглядів, суперечок тощо.
Самостійно або за допомоги нотаріуса слід перевірити легітимність попередніх угод з об’єктом та загалом законність документів в таких ресурсах:
- Держреєстр речових прав на нерухоме майно. Тут перевіряють право власності, відсутність арешту, обтяжень або заборони відчуження.
- Єдиний реєстр боржників. Тут дивляться боргові зобов’язання продавця.
- Єдиний держреєстр судових рішень. Тут відбувається перевірка на можливі судові спори.
Лише впевнившись в цілковитій «чистоті» об’єкту можна переходити до укладання угоди.
Інформація техпаспорту та реальність
Важливо знати, чи переводилось майно з житлового в нежитловий фонд чи навпаки, а також чи відбувалося перепланування.
Для цього слід вивчити техпаспортом на нерухомість. Якщо будуть розбіжності, до укладання угоди продавець має отримати новий техпаспорт.
Не ігноруйте цю пораду та не поспішайте, бо потім доведеться самостійно розв’язувати проблеми з узаконенням перепланування.
Наявність боргів
Зовсім не зайвим буд до укладання угоди отримати від власника довідки з усіх комунальних служб про відсутність боргів або (при наявності) про їх реальний розмір.
До речі, деколи можливі варіанти з розподілу особових рахунків. В такому разі необхідно отримати за кожним з них довідки про відсутність заборгованості.
Ризики завдатку
Є шанси потрапити в неприємну ситуацію при передачі завдатку без оформлення письмово необхідних документів.
Договір попереднього платежу можна оформити без нотаріуса (надійніше, беззаперечно, з ним, але випадки бувають різні). Якщо вирішите так вчинити, обов’язково запросіть свідків та зафіксуйте:
- термін підписання;
- суму завдатку з умовами повернення.
Найчастіше прописують, що коли угода розривається за бажанням продавця, він повинен повернути завдаток у подвійному розмірі. Якщо покупця — завдаток лишається у продавця.