Чому у 2025 році вигідно робити інвестиції в нерухомість за кордоном та як вибрати країну?
Чи може студія на Позняках перетворитися на апартаменти біля Середземного моря? У час, коли в Україні квадратний метр дорожчає швидше, ніж меню в McDonalds, усе більше інвесторів роздивляються житло за кордоном як альтернативу. З-під карантинних обмежень і валютного контролю зʼявилися легальні «коридори», а 2025 року приніс нові сервіси, що дають змогу вкласти гривню у метр за тисячі кілометрів від дому — і зробити це законно.
Юридична рамка: е-ліміт і документи
На рівні Нацбанку діє так званий е-ліміт: громадянин може вивести за кордон до €200 тис. євро на рік для інвестицій, зокрема у нерухомість. Переказ оформлюється через будь-який банк, що підтримує сервіс. Потрібні лише податковий номер, підтвердження доходу та заява про призначення платежу. Після купівлі об’єкта українцю достатньо подати в ДПС декларацію й сплатити 18% ПДФО плюс 1,5% військового збору з чистого доходу, якщо квартиру продадуть або здадуть в оренду.
Де шукають привабливі об’єкти?
Розглянемо кілька країн, де можна знайти нерухомість для інвестицій:
- Туреччина. За даними TUIK, у 2024-му українці придбали 1 631 об’єкт, ставши третім за активністю іноземним покупцем; серед причин — швидке оформлення та вид на проживання для власника.
- Польща. Сусідній ринок приваблює можливістю іпотеки для нерезидентів під 5,8-6,5% річних. Процедура включає довідку про доходи в Україні й дозвіл МВС Польщі, зате приріст цін у Вроцлаві сягнув 12% за минулий рік.
- Іспанія. За даними SpotBlue середня валова орендна дохідність у Q1 2025 становить 5,6%, а в приморських містах Коста-Бланки перевищує 6% завдяки туристичному попиту. Для громадян України потрібен лише NIE-номер і рахунок у місцевому банку; решту питань вирішує нотаріус по довіреності.
Звісно, можна придбати привабливу нерухомість для інвестиції й в інших країнах, але для цього варто завжди проводити глибокий аналіз ринку.
Практичний маршрут від гривні до акту
Спершу відкрийте валютний рахунок у «Monobank» чи «Приват», щоб скористатися е-лімітом. Переказ іде напряму на ескроу-рахунок за кордоном. Український банк запросить копію попереднього договору. Далі — перевірка нерухомості: витяг із реєстру, технічний паспорт, відсутність обтяжень. У Туреччині цей пакет готує кадастрове управління, у Польщі — нотаріус, в Іспанії — реєстр власності. Завершує етап підпис «escritura» або «akt notarialny» і внесення вас до державного реєстру.
Після угоди варто відкрити окремий рахунок для орендних платежів і подати заяву на податковий номер у країні купівлі. В Іспанії декларація подається щокварталу, у Польщі — щороку, у Туреччині — раз на рік, але авансові платежі роблять два рази.
Які варто враховувати ризики?
Коливання курсу євро можуть «здорожчати» е-ліміт. Щоб мінімізувати валютний ризик, банки радять тримати частину капіталу в євро заздалегідь. У Туреччині — сейсмічні ризики, тому страхування від землетрусу («DASK») обов’язкове. В Іспанії — податок на нерухоме майно (IBI) ~0,4 % вартості щорічно. А в Польщі — витрати на комунальні послуги, які інколи перекривають орендний прибуток узимку. Отож, для українця 2025 року інвестиції в нерухомість за межами країни вже не екзотика, а чітка процедура: е-ліміт, рахунок, перевірка об’єкта, нотаріус. Якщо мета — купити квартиру й отримувати пасивний дохід, вибір локації вирішує все. Туреччина дає швидку посвідку, Польща — кредит і близькість, Іспанія — стабільний туристичний потік. Головне, щоб поруч із мрією про море лежав «чек-лист» із юристом, страховкою і податковим календарем — тоді житло за кордоном стане активом, а не головним болем.
