У 2025 році в Україні діють значні зміни в оподаткуванні продажу нерухомості, які впливають як на продавців, так і на покупців
При продажу квартири, будинку чи земельної ділянки фізична особа зобов’язана сплатити кілька видів податків та зборів.
Основні податки та збори при продажу нерухомості
- Державне мито: 1% від вартості майна. Сплачується при нотаріальному оформленні договору купівлі-продажу. Його можуть сплачувати як продавець, так і покупець за домовленістю.
Хто звільняється від сплати: інваліди І та ІІ груп, особи, що постраждали внаслідок аварії на ЧАЕС (категорії 1, 2, 3, 4), особи з інвалідністю внаслідок Другої Світової Війни.
2. Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО):
- 5% від вартості об’єкта нерухомості, якщо житло перебувало у власності менше трьох років, і це перший продаж нерухомості за рік.
- 0% (звільняється від сплати), якщо продавець володіє майном понад три роки, і це перший продаж нерухомості за рік. Це також стосується нерухомості, отриманої у спадок, незалежно від терміну володіння.
- 18%, якщо протягом року продавець-резидент продає другу чи наступну квартиру.
- 18% для нерезидентів (незалежно від терміну володіння та кількості продажів).
3. Військовий збір: 5% від суми продажу. З грудня 2024 року ставка військового збору була підвищена з 1,5% до 5%. Сплачується продавцем. Звільнення від ПДФО (наприклад, при володінні понад 3 роки) поширюється і на військовий збір.
4. Внесок до Пенсійного фонду: 1% від вартості нерухомості. Сплачується покупцем.
Хто звільняється від сплати: особи, які купують нерухомість і перебувають у черзі на отримання житла, або купують житло вперше (згідно з п. 9 ст. 1 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування»). Цей внесок відсутній при продажу земельної ділянки.
Таким чином, загальний податок на нерухомість у 2025 році становить 12% від суми продажу, якщо нерухомість перебуває у власності менше трьох років. Якщо ж продавець володіє об’єктом більше трьох років, загальне податкове навантаження зменшується до 2% (1% внесок до Пенсійного фонду + 1% державне мито).
Оподаткування нерухомості, отриманої у спадок
При оформленні спадщини спадкоємець сплачує ПДФО та військовий збір, розмір яких залежить від ступеня спорідненості та статусу резидента/нерезидента:
- Звільняються від сплати ПДФО та військового збору: спадкоємці, які перебувають у 1 та 2 ступені спорідненості зі спадкодавцем (батьки, чоловік/дружина, діти, рідні брати/сестри, бабуся/дідусь, онуки). Також звільняються спадкоємці з І групою інвалідності або зі статусом дитини-сироти, дитини, позбавленої батьківського піклування, або дитини з інвалідністю.
- 5% ПДФО та 5% військового збору: якщо спадкоємці не перебувають в 1 або 2 ступені спорідненості.
- 18% ПДФО та 5% військового збору: якщо спадкоємцем є нерезидент України (незалежно від ступеня спорідненості чи особливого статусу).
Терміни сплати податків
ПДФО та військовий збір: продавець повинен самостійно визначити розмір податку та сплатити його до нотаріального оформлення договору купівлі-продажу (п. “а” ст. 172.5 Податкового кодексу України).
Державне мито та пенсійний збір: сплачуються безпосередньо під час нотаріального оформлення угоди. Нотаріус контролює цей процес.
Документи, необхідні для продажу нерухомості у 2025 році
Продавець має підготувати:
- Документи, що підтверджують право власності: договір купівлі-продажу, спадщини, дарування або інший правовстановлюючий документ, витяг із Державного реєстру речових прав.
- Документи на об’єкт нерухомості: технічний паспорт, довідка про відсутність боргів за комунальні послуги.
- Документи, що підтверджують особу: паспорт та ідентифікаційний код продавця.
- Довідка про оціночну вартість нерухомості.
- Довідка про відсутність податкового боргу (за потреби).
- Згода другого з подружжя (якщо майно придбане у шлюбі).
- Нотаріально завірена довіреність (якщо угоду укладає представник).